(3) 不动产抵押权。例如德国民法典第648条 【建筑承揽人的担保抵押权】，中译文阅读地址：http://www.fyfy.cn/dispbbs.asp?boardid=4&id=2462。
| 本文由[法信网]Law863.Com收集整理 |
以上就是《合同法》第286条的三种学术观点的来源。其中，不动产抵押权只保护合同承包商，而不动产留置权的保护范围最广，历史也最悠久，并且有专门的成文法，其规则、程序相当详尽。理论上所有向不动产施工提供了直接劳动、服务、材料、设备的人都拥有留置权，因而可以一揽子解决工程拖欠款、分包拖欠款、材料设备拖欠款、工人欠薪等一系列问题。
法国拿破仑法典没有留置权，也没有动产抵押权，但有优先权制度，其中不动产优先权采用登记制。
11 施工留置权的原理
任何人都不能无偿享受他人劳动成果。公元前约450年的古罗马《十二表法》第六表第7条规定：“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后，其所有权并不移转。”
这与我国《合同法》第286条不谋而合，也是古罗马工匠、供料人留置权的依据。即使工程已经交付，但在付清价款之前，债权人仍然有权保留 (拒绝给付) 所创造的不动产所有权，以阻止任何人不当得利和对抗“欺诈”，如工程采购人不付款赎回其所有权，留置权人将变成不动产的“共有人”并可申请法院依法拍卖清偿。
随着商品经济的发展，为保护交易安全和避免大量诉讼，后来出现了动产的“善意取得制度”，但这只是人们制订的世俗制度，而不是财产法学的基本原理，并且不适用于不动产，否则，承租人、施工人等“无权处分人”将可以卖掉所占有的不动产，而业主却无权向“善意”买受人主张权利，这就会发生大量的欺诈。不动产物权采用登记制意味着只有合法权利人才有权处置不动产，至于登记错误而导致“无权处分人”处置不动产，则与“善意取得制度”无关，而弄虚作假的恶意登记行为属于刑事罪行。
美国最早期的Mechanic’s Lien采用“先诉讼，后登记”方式，这与古罗马工匠、供料人留置权的行使方式类似。而拿破仑法典的优先权制度使失去占有的债权人仍然对财产拥有优先权，而不是沦为普通债权人，这体现了衡平法的原理。
12 总结
我国建筑业有近四千万工人，并是农民工欠薪的“重灾区”。为建设和谐社会和实现法律公平，《物权法》应当赋予建筑业某种不动产担保物权，不管是“法定抵押权”还是“优先权”或是“施工留置权”。
商品房是优质担保物，世界各国的商品房工程都不存在工程拖欠款问题，而我国的工程拖欠款却主要发生于房地产行业，这是我国法律不完善而造成的反常现象。
作者认为，《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权。不动产一旦被登记了留置权，如同被登记了抵押权那样，业主将不能自由出售、转让，清除留置权登记之前也不能获得产权证书，这样业主就不得不清偿欠款，以清除留置权登记，工程拖欠款问题也就迎刃而解。
实际上，我国设立施工留置权的最大障碍只是“不动产留置就是占有不动产”的悖论而已。
有关国外不动产施工留置权的历史、程序、规则等，请参考“法律论文资料库——外国法律总论”的相关文章：http://www.law-lib.com/lw/lwml.asp?flh=a99。
作者声明：本文允许自由转载。
