商品房宣传资料，你还信不信

本报记者  张光宇  本报通讯员  吴修新  杨梅花

新 闻 提 示

  　　房地产开发公司在宣传资料中关于商品房的说明、允诺，符合一定的条件就应视为合同约定，对开发公司具有法律约束力；环境影响居住的质量，进而影响到商品房的商业价值，开发公司亦应承担因环境问题对商品房价值造成损失的责任。

  　　右边的这幅图，是江苏省徐州市某房地产开发公司开发的“金山晓月”住宅小区商品房的效果图。从图上看，可谓景色如画。这个小区于2004年7月开始对外销售，2006年4月交付使用。

  　　当初销售时，开发公司曾制作了“金山晓月”住宅项目的宣传彩页和售楼专刊。宣传彩页上注明：“金山晓月占地74亩……绿化率40％……2.5万平方米的坡地式绿化林阴带营造的植物园……五大主题景观带，曲径通幽的设计风格……近万平方米的绿色健身休闲广场，让你充分感受有氧运动的魅力”。售楼专刊上注明：交房标准有21项，包括卫生间给水管道、厨房地漏、室内可视对讲系统、厨房及卫生间地面做防水处理、有线电视、电话、宽带、暖气、防盗网等；“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”。

  　　年近花甲的米先生正是看上了这样优惠的条件，特别是小区优美的户外环境，才与开发公司签订了商品房买卖合同，并一次性支付了19.2万元的全部房价款。商品房买卖合同上约定：开发公司应于2005年8月31日前交付该房，若逾期超过90日后交房，原告有权要求“出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金”。

  　　2006年4月18日，即在开发公司允诺的交房时间7个多月之后，米先生终于从开发公司领取了房屋钥匙。办理入住手续时，米先生才发现，该商品房的室内设施，没有售楼专刊上写明的卫生间给水管道、厨房地漏等，而室外景观，小区绿化率远未达到40％，没有五大主题景观带，没有万平方米健身休闲广场，更没有2.5万平方米坡地式绿化林阴带营造的植物园。

  　　米先生一纸诉状将开发公司告到了徐州市鼓楼区人民法院，要求开发公司：继续履行约定的交房标准，并给付相应违约金人民币5784.9元；给付逾期交房违约金人民币8460.42元，并将该违约金继续计算至该房达到承诺的交房标准时止；赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失1.5万元。

  　　开发公司则辩称，交付的商品房已经通过有关部门的验收，说明其是符合法定交房标准的；原告要求赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

  　　案件审理中，法院根据原告的申请委托多家鉴定评估机构予以司法鉴定，鉴定内容为：被告因没有建设五大主题景观带、植物园等景观而对原告房屋价值造成损失的数额。但均被告知，因目前我国缺乏相关的评估鉴定操作规范而无法鉴定。

  　　不久前，鼓楼区法院对这起在当地颇有影响的案件作出一审判决：开发公司承担房屋不符销售广告约定的违约金人民币5784.9元、逾期交房违约金人民币4435元；开发公司为米先生安装售楼专刊上允诺的设施（含卫生间给水管道、厨房地漏、可视对讲系统等）；驳回米先生要求开发公司赔偿因没有建五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失1.5万元及其他诉讼请求。

  　　宣判后，原、被告均未上诉，一审判决已发生法律效力。

案件透视

环境因素对房地产的影响有多大

吴修新  杨梅花

  　　环境对人们生活的影响是极为重要的，大到生存环境，小到居住环境、工作环境。良好的居住环境能提高人的生活质量，反之则会降低生活的乐趣。时下，“宜居”的概念正成为房地产市场开发的关键词，也印证着环境对人类生活的重要性。聪明的房地产开发商们无不在宣传广告中打出了“环境”牌：或以山水湖泊为邻、坐拥优美的自然景观；或是靠近名校、文化中心，有着深厚的文化氛围，即使开发小区有先天不足，也要建造人工水面、人造瀑布、植物园林等，借以增加吸引力。环境，已经为越来越多的买房者所关注，成为人们选择住宅时考虑的一个重要因素。

  　　但是，环境因素对房地产价值的影响度到底有多大？怎样评估房地产价值因环境因素增益或减损程度，目前我国尚未有可遵循的专业评估规范。而衡量环境条件对房屋价值的影响程度是个专业性很强的工作，不宜由法院行使自由裁量权予以确定。在目前的条件下，法院虽然认定原告的此项诉讼请求具有合法、合理性，但因其没有提供能证实该损失数额的证据，只能根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，以证据不足对该诉讼请求不予支持。

  　　随着民众对居住环境的重视，生活中因环境问题引发的纠纷日益增多，建立环境影响评估的技术规范迫在眉睫，建议房地产估价管理机构应及时出台相关的评估规范，适应人们对环境因素、对房地产价值影响量化的客观需求。

诉讼有感

开发商钻了法律的空子

——访业主米先生

本报记者  张光宇  本报通讯员  杨梅花

  　　本案判决以后，记者电话联系到原告米先生，以下是电话采访的主要内容。

  　　当初我们看到的宣传资料，上面说的非常好。特别是小区绿化方面，承诺2.5万平方米的坡地式植物园、五大景观带、40%的绿化面积、近万平方米绿色健身休闲广场等。后来看了沙盘模型，感觉效果不错，就签了合同。

  　　合同签订后，我们支付了全部价款。等领到了钥匙，才发现房子和宣传资料上承诺的差距太大了。当时我们签订的合同中，主要规定的是所购房屋的面积、设施等，而忽略了对小区环境方面的约定，现在回想起来，我们当时真是疏忽了。由于合同上没有明文约定，所以后来打官司也拿不出有力的证据，诉讼时做评估，咨询了多家评估机构都说没有这方面的具体标准。

  　　现在房子都装修好了，也住了进来，但心里总觉着有些别扭。开发公司现在已经退出，由物业公司进行管理，所以开发公司更不可能再去投资进行绿化。现在物权法出台了，但是对于开发商虚假承诺环境这一块还是没有规定。我觉得其实开发商是钻了法律的一个空子。广告宣传吹得天花乱坠，交房、验房时，即使达不到标准，由于法律没有明确的规定，你还告不赢他。

  　　希望国家能尽快出台相关规定，规范开发商的广告宣传行为，另外对环境评估也应出台一个标准。

  　　在此，提醒各位买房子的朋友：签合同时一定要谨慎，环境虽然是大家的，但毕竟自己每天都要面对，它关系到每个人的切身利益。买房子，不要只看广告，还要实地去勘察一番。

法规链接

  　　《中华人民共和国合同法》

  　　第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。

  　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

  　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  　　最高人民法院《关于审理商品房和买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  　　第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

  　　第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

  　　最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

  　　第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

  　　没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

判词精义

宣传资料为要约邀请

违约就应该承担责任

  　　关于确认被告是否存在交房不符合约定标准的违约行为，首先要确定被告应履行何样的交房标准，这涉及到对关于被告制发的宣传彩页、售楼专刊性质的认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在售楼专刊上注明交房标准有21项，含卫生间设给水管道、厨房设地漏、设可视对讲单元门、有线电视、电话、宽带、暖气等，在宣传彩页上注明绿化率40％、2.5万平方米的坡地式绿化林阴带营造的植物园、五大主题景观带、近万平方米的绿色健身休闲广场等，这些是对交房标准及小区基础设施作出的允诺，该允诺或以方位（如在卫生间、厨房内）或以数字予以表述，具体、明确、客观，不会引起理解的歧义。而原告正是看到被告的以上宣传内容、基于对被告的信任而与被告订立的买卖合同，且被告同期所售房屋的基价要高于相似地段房屋的基价，其允诺内容影响到了房屋的销售价格。因此，以上允诺即使未被写入《商品房买卖合同》，也应视作合同的内容，被告应受其约束。同理，被告在售楼专刊、售楼处作出的允诺“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”也应视作合同的内容。另外，在《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中约定“配有可视对讲单元门、暖气、煤气、宽带、有线电视管线入户等”，此内容也是被告应履行的交房标准义务。至于是否应安装暖气包，因合同及宣传材料均没有予以明确所以引起了理解歧义，但由于该合同附件三系由被告提供的格式条款，在约定不明、有歧义的情况下，应作出对其不利的解释。

  　　——节录自（2007）鼓民一初字第1987号

案例链接

济南建华房产公司因无照经营被处罚

  　　山东省济南建华房产营销策划有限公司自2006年1月开始，在未取得分公司营业执照的情况下，擅自在青岛市设立分支机构并以虚假广告从事住宅代理销售经营，至被查获时止，代理销售住宅198套，收取代理费3万元。该公司的行为违反了《公司登记管理条例》第48条的规定，构成擅自设立分公司经营的违法行为，同时违反《中华人民共和国广告法》第四条规定，构成利用广告对商品或者服务作虚假宣传的违法行为。青岛市工商行政管理局李沧分局根据《公司登记管理若干问题的规定》第32条及广告法有关规定，责令济南建华房产营销策划有限公司限期补办有关手续，停止发布该广告，以等额广告费用在相应范围内公开消除影响，对两违法行为分别罚款人民币1万元和1500元。

福州九天房地产公司因虚假宣传被处罚

  　　福建省福州市九天房地产公司因为对商品房进行引人误解的虚假宣传等违法行为，近日被当地工商行政管理部门处以7.6万元的罚款。这是福州市工商局近期处罚力度最大的一个房地产商违法案例。

  　　据福州市工商局介绍，该房地产开发商通过散发虚假的营销宣传材料，对商品房商业信誉、质量、效果等进行引人误解的虚假宣传。如该楼盘营销宣传材料上均没有标注真实开发企业名称、预售许可证书号；用到该楼盘所需时间来表示距离，如“距离江滨公园、五一广场仅需5分钟路程”等；利用其他楼盘、公用设施的形象、环境作为该楼盘的效果，如宣称某公园成为专属等。

  　　今年１月以来，福州市工商局开展了房地产交易秩序专项整治行动。截至目前，福州市工商局已对38家涉嫌违法的房地产公司、房产中介公司进行立案查处，对13家违法房地产公司、房产中介公司进行行政处罚。

重庆龙寰公司法定代表人被逮捕

  　　重庆龙寰物业发展有限公司及其下属的重庆江航物业发展公司(与该公司系同一法定代表人)对其收购的农贸市场和商业房产，以夸大、虚假宣传、承诺10年高额返租回报(从8%逐年递增到14%)、买摊位送摊位等手段，对外分零销售，共销售摊位3239个，其销售的大多数商铺没有及时办理商品房预售等级备案和权属登记手续。后该公司不能兑现返租承诺，使购房者的投资回报落空，上当受骗的业主多达2753户。涉及销售金额24547.45万元，造成了恶劣的社会影响。目前，该公司法定代表人已经被逮捕。