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环线广场被盘活前后的对比。
上海百余户购房者赢了官司拿到房
本报讯 （记者 刘晓燕 李 劼 通讯员 侯荣康）购房者碰上烂尾楼，打赢官司却拿不到房子。上海市徐汇区人民法院创新执行方法，“放水养鱼”，使烂尾楼起死回生。在经过数次波折之后，近日，这宗包括153起案件的商品房买卖群体纠纷的执行工作终告结束。
1993年，万顺房地产开发公司与上海市徐汇区建筑材料公司合作组建了汇顺置业发展有限责任公司，建材公司腾出土地40000平方米，万顺公司投资6900多万元，联合开发上海宜山路环线广场楼盘。然而，由于后续资金无法按期到位，楼盘在即将封顶、已经出售了399套单元之际被迫停工，并且一拖就是5年。交了房款，却久久拿不到房子，买主们不断与开发商交涉。交涉无果，共同的利益使买主们采取了共同的行动，将开发商告到了法院。
这宗群体纠纷共有153起案件，涉及166套房子，总标的额8000多万元。尽管当事人众多，作为常见的商品房买卖纠纷，案件审理并没有遇到太多的困难：法院一审和二审都认定开发商逾期交房，构成违约。最后，153起案件的原告均胜诉，判决结果与诉讼请求也基本吻合，都是退房还款。
案件的难题在执行，根据开发商的实际情况，如果执行不力，很有可能造成购房者赢了官司却拿不到房子的局面。对此，徐汇法院执行人员创新执行方法，“放水养鱼”，先让开发商活起来，让死楼盘复生。经过执行人员一番艰苦的努力，半途而废的楼盘在停工数年后终于竣工，房主们打赢了官司也拿到了房子。
台前幕后
变“竭泽而渔”为“放水养鱼”
本报记者 刘晓燕 本报通讯员 侯荣康
官司是打赢了，然而买主们担心，假如开发商没有钱，房子到不了手，连诉讼费、律师费也得赔上，更不要说取回购房款和违约金了。买主们的担心不无道理。因为这时的汇顺公司已是债台高筑，焦头烂额。烂尾楼血本无归，拖欠银行贷款有近2亿元，公司可以说是濒临破产。
更深一层的问题是：法律文书确定的权利义务究竟能否兑现？
这也是执行法官们所想的。如果按照常规的执行程序，那么法院的工作并不复杂。查封、冻结、拍卖、按清偿顺序和按比例发还。问题是，这样的简单操作，涉案各方的利益不要说得不到保障，甚至还会受到严重损害。有人把这种做法称之为“竭泽而渔”：作为申请人，能够发还的房款不会超过40%；作为开发商，有可能资不抵债，一蹶不振；作为国有企业和银行等，必然面临国有资产流失。
案件的特殊性引起了有关方面的高度重视。进入执行程序后，徐汇法院的执行庭一度电话、来访者不断，执行法官几乎陷入了申请人的“包围”之中。
法院为此成立了专门的执行工作小组，多次到工地实地调查，仔细了解工程的实际情况。在院、庭领导的亲自参与下，经过反复论证研讨，一个“放水养鱼”的执行方案制订出来了：首先是要使涉案的各方达成执行和解；其次是要引进带资公司，完成“烂尾”工程，复活死楼盘；再次是要转让出国有资产股份，重新平衡利益分配。方案很快得到了上海市高院的肯定和支持。
方案有了，但新情况新矛盾不断出现，要达到方案确定的目标谈何容易。由于当时当事人情绪对立，对案件的走向并不怎么理解，要使涉案的各方达成执行和解非常困难。虽然执行法官做了大量释明、疏导工作，但还是有一些当事人不理解、不配合。精诚所至，金石为开。最后绝大部分申请人选择了法院提出的方案，继续履行合同，只要拿到房子，他们可以不再主张违约金。对于个别坚持退房还款的申请人，法院则妥善地采取相应的执行措施。
经测算，要复活楼盘，全部施工费用大约需要3500万元资金，带资施工存在一定的风险。要实现国有资产股份转让，也面临着3000万元的资金缺口。在周密的调查工作的基础上，法院先将涉案的有关债权执行到位2000万元，并把留存的部分房屋作为引资条件，各方联系寻找带资建筑公司，法院积极出面协调。终于有了好消息，江苏省的中江集团愿意带资3000万元接下了该项目；其间通过招商引资，浙江新华书店出资盘下了全部裙房，引进富有特色的博库书城。
楼盘恢复施工期间，为了加强项目资金的监管，每一笔资金用途执行法官都需仔细审核，力求合理调控使用资金，确保工程进度。2003年底，工程快要竣工了，为了尽可能缩短物业交付使用的时间，执行法官建议，聘请合格的物业公司提前介入规范管理。由于楼盘的开发到竣工整整间隔了十年，时过境迁，在契税等方面又碰到了新问题，大产证迟迟无法办出，直接影响到业主们办理小产证，执行法官又协调各方，帮助清理产权关系。2004年6月，环线广场的产权证终于办妥，执行法官分别召集每一名申请人与开发商签订最后的和解协议，确认双方的权利义务。
原本以为，到了这个份上，环线广场的这153起案件应该画上句号了。一波未平，一波又起，2006年1月，带资施工单位又与开发商发生了新的纠纷，又是执行法官提前介入，才平息了风波。在持续了近一年半复杂的工作之后，新的物业管理公司近日正式接管楼盘，全体购房者成了真正的、法律意义上的业主。至此，环线广场商品房买卖群体纠纷执行案终于画上了圆满的句号。
采访手记
执行贵在创新
本报记者 刘晓燕
“放水养鱼”巧执行，不但有效地保护了各方当事人的利益，而且做到了案结事了，维护了社会的稳定和谐。记者在采访时了解到，提倡创新、注重技巧，是徐汇法院多年来一直坚持的执行工作思路。
创新执行，树立正确的执行理念是根本。执行工作要有高度的政治意识、大局意识，执行部门要自觉承担起保障经济发展、促进社会和谐的政治责任，努力实现法律效果与政治效果、社会效果的统一。从这个意义上说，案件执行的社会性很强，因此要充分利用各种社会资源，平衡各方面的利益，这样既发挥了整体合力，又在一定程度上起到了互相监督的作用。
在执行万邦企业集团违约金纠纷案中，涉案申请人是万邦都市花园的800多户业主，总标的额超过4000万元。由于开发商没有资金交纳税金和补足维修基金，产证“难产”引发诉讼。法院判决被告尽快办理房屋权属证书并支付违约金。执行过程中法官数十次地奔波于徐汇、浦东的当事人以及政府有关部门和拍卖行之间，一方面耐心疏导，稳定业主们的情绪；另一方面及时查封，多方协调，努力缓解矛盾。对于执行到位的拍卖款，法院决定优先发放业主的执行款。考虑到纠纷真正的焦点在于产证“难产”，业主们的后顾之忧并未真正解决，于是在执行过程中，法官又做了大量的分外工作，预留出1000多万元的办证费用。据悉，业主们翘首以待的产权证有望近期办出。
创新执行，提高执行能力、提高执法水平是关键。该院把提高执行法官的法律释明能力、消除当事人消极情绪的能力、执行调查的能力和把握执行时机的能力作为重中之重，同时要求执行人员要综合应用法学、语言学、心理学、控制学和系统学方面的知识。该院还多次召开执行技巧研讨会对执行艺术进行研讨。该院执行庭还参照审判组织的合议庭结构，建立了几个执行合议庭，通过既定程序选任业务能力强、综合素质高的法官担任执行长。
某证券公司一房两卖，法院判令其双倍返还定金共计400万元。进入执行程序后，证券公司不断提出异议，同时变换负责人，并有迹象表明在故意转移财产。由于证券行业的特殊性，法院在执行中不能查封其营业场所，因为不能影响或者损害广大股民的利益，对证券公司的备付金等资金也不能简单地采取冻结和扣划等强制措施。为此，执行人员确定了刚柔相济的执行思路，拟定了周密的执行预案，强制执行与张贴公告、依法搜查、查封公司自有财产等措施相结合。法院请来媒体进行监督。执行法官当场对公司负责人进行宣传教育，当证券公司方面态度有所转变时，法官趁热打铁，奔走于双方当事人之间，动之以情，晓之以理，协调双方利益，促成了双方当事人达成执行调解协议。
新闻分析
烂尾楼成了投资热点？
本报记者 刘晓燕
近几年，随着房地产市场的持续快速发展和国家宏观调控的不断加强，城市土地资源日益减少，位于城区的烂尾楼项目受到许多开发商和投资基金的青睐。
凤凰卫视之关联机构联手北京棕榈泉房地产开发有限公司收购北京城区内现存最大一处烂尾楼——瑞城中心，涉及总金额超过30亿元；工体北路4号院在北京土地市场以5.1亿元的高价被李泽楷旗下高置投资竞得；福星惠誉投资1.5亿元，启动了汉口黄孝河路上已停工10年的“武汉第一城”……沉睡多年的烂尾楼正在逐渐被唤醒。
烂尾楼为何变成抢手货？业内人士认为，房价更多的取决于地价。目前的烂尾楼项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润。而且，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，其回报率却可能高达150%至200%。如均瑶集团以3.5亿元购入上海烂尾楼金汇大厦，通过重新包装改名为上海均瑶国际广场，销售额达10多亿，利润超过200％。
烂尾楼的高收益也伴随着高风险。房地产专家指出，当前投资烂尾楼仍需谨慎规避风险，烂尾楼投资商机涌现，但问题也会接踵而至。烂尾楼开发需要解决的问题众多，首要问题是理清债务。烂尾楼的债权债务关系一般比较复杂，可能涉及到开发商、投资商、建筑商及银行等方面，也可能涉及到已购房的业主。这些债务理清之后，才能做后期的开发工作。许多烂尾楼就是因为理不清这些关系，一直无法盘活，或接手后又被迫中途停止开发。
此外，接手烂尾楼项目，还得解决原项目定位失误、规划设计落后、原开发商违规操作等一系列问题。在营销过程中，还会由于其形象较差，口碑不好，市场信心不足，投资置业者接受度较低等原因，使销售受到一定的影响。
对此，有专家呼吁，盘活烂尾楼项目，要协调好各方利益并达成共识，并非易事，投资烂尾楼时切勿盲目冒进，不要再给城市制造新的烂尾楼。
焦点透视
烂尾楼，社会不能承受之痛
刘晓燕
在房款交了11年后，黄先生终于在法院的这次执行中拿到了等待已久的房子。
1995年，黄先生与汇顺公司签订了商品房预售合同，约定购买环线广场四套房，汇顺公司在1996年6月30日前交房。黄先生按约将186万元购房款付给了汇顺公司，却未能如约拿到房子。在双方签订了四份补充协议后，房屋交付延长至2001年12月31日。然而，即便如此，汇顺公司经营艰难，环线广场成了烂尾楼，一拖又是几年。
环线广场因缺乏资金变成烂尾楼，绝非个案。几乎所有的中国城市都有烂尾楼存在，数量之多触目惊心。有分析认为，这些烂尾项目大多产生于1992年后的房地产过度开发炒卖的虚热时期和1997年后的亚洲金融危机时期，而且以商业、酒店、写字楼为主，原因则包括宏观经济变化、资金链断裂、跑马圈地盲目扩张、手续不齐全、市场定位不准、规划和质量有问题、股东权益或经济纠纷等。
在经济快速发展过程中，因为经济形势的变化而产生烂尾楼项目的现象比较普遍，但烂尾楼的形成原因却很不相同。美国的烂尾楼项目大多是因为法律手续不齐全造成的，而且他们通常把城市空心化后大量空置、年久失修的旅客、酒店、住宅等建筑称为烂尾楼，欧美、印度等国很少因为资金不到位而盖楼造成烂尾的现象。我国出现大量的烂尾楼，与我国经济、城市化、房地产快速发展过程中头脑发热、法制不健全、政府监管不力是有密切关系的。
烂尾楼，这些被喻为“城市疮疤”的半拉子工程，灰头土脸地矗立在城市街头，让繁华都市黯然失色，更造成经济财产上的巨大损失，成为各地社会经济和城市发展不能承受之痛。
房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金。为买房，购房人拿出了多年的积蓄，而楼盘沦为烂尾楼，这些购房人的钱都被牢牢套住。房地产商向银行等金融机构借贷了大量资金。开发的楼盘成了烂尾楼，银行等金融机构的钱也被套住，不光损失了利息收入，本金也可能收不回来，变成了不良资产。
法规链接
第二百一十一条 在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。
一方当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据对方当事人的申请，恢复对原失效法律文书的执行。
第二百二十一条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位查询被执行人的存款情况，有权冻结、划拨被执行人的存款，但查询、冻结、划拨存款不得超出被执行人应当履行义务的范围。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
61．被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知必须直接送达第三人。
80．被执行人无财产清偿债务，如果其开办单位对其开办时投入的注册资金不实或抽逃注册资金，可以裁定变更或追加其开办单位为被执行人，在注册资金不实或抽逃注册资金的范围内，对申请执行人承担责任。
86．在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。
