第二章 交 易
第三章 租 赁
第四章 调 换
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第五章 罚 则
第六章 附则
附：
武汉市房产市场管理实施细则
第一章 总则
第二章 交 易
第三章 租 赁
第四章 调 换
第五章 其 它
第六章 处 罚
第七章 附则
第一章 总则
第一条 为了适应经济体制改革的需要，促进房产市场的发展，维护正常的房产经济活动，保护房屋所有人和使用人的合法权益，特制定本办法。
第二条 本市房产市场是指在本市进行的公有房屋（包括房产管理部门直接管理和单位自行管理的房屋）、私有房屋买卖，租赁和调换活动。
第三条 房屋产权所有人可出售、出租自己所有的房屋。公有房屋，由房产管理部门或自行管理单位代表国家行使所有权。房屋使用人调换房屋应征得房屋所有人同意。
第四条 出售、出租房屋，应使用税务机关统一印制的发票，并按有关规定纳税。
第五条 市、区（县）房地产管理局、科（以下简称房地产部门）是房产市场的主管机关。
第二章 交 易
第六条 买卖房屋，应到市、区（县）房地产管理部门设置的房产交易管理所办理立契审核手续。
第七条 买卖房屋当事人可委托他人代办立契审核手续。代理人应持有委托人出具或者经过公证的合法委托书。
第八条 买卖房屋当事人申请办理立契审核手续，应按下列规定提供合法证件。
（一）房屋开发经营单位出售房屋，应提供房屋开发经营资格证件；购买房屋的单位和个人应提供房屋买卖合同书和房屋移交通知单。
（二）买卖建在集体所有土地上的房屋，应提供乡人民政府批准文件。
（三）买卖其他房屋，双方应分别提供房屋所有权凭证、个人身份证件或县以上人民政府发给单位的批准文件。
第九条 房屋开发经营单位出售房屋，应执行市场物价管理部门审定和公布的价格标准。其他房屋，应由买卖双方申请房产交易管理部门现场勘估确定基本价格后，根据所在地段环境因素议定成交价格，但不得超过市物价管理部门审定和公布的最高限价。
第十条 房屋所有人出卖出租期限未满的房屋，应事先办理好过租承诺手续或就中止租约协商取得一致。房屋共有人之一出卖房屋，应在出卖自己所有部分前三个月书面通知其他共有人。在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
第三章 租 赁
第十一条 租赁房屋应由双方签定租约。
单位出租自行管理的非住宅用房，私房所有人出租住宅和非住宅用房，应由租赁双方在签约一个月内到区、县房地产管理部门办理租约审核手续。
第十二条 租赁房屋当事人申请办理租约审核手续，应按下列规定提供合法证件。
（一）本市单位承租私有房屋，应提供县以上人民政府批准文件；个人承租私有房屋，应提供个人身份证件。
（二）外地来汉单位和个人租用住宅用房，应分别提供县以上人民政府批准文件、当地公安机关证明及本市公安机关签署的证件；租用非住宅用房，还应提供当地县以上工商行政管理机关证明。
第十三条 房产管理部门直接管理和单位自行管理的住宅用房出租，执行市物价管理部门审定和公布的租金标准。私有房屋和单位自行管理的非住宅用房出租，租金额由租赁双方议定，但不得超过市物价管理部门审定和公布的最高限额。
第十四条 房屋承租人应按期缴纳租金，不得拒付和拖欠。
第十五条 租赁房屋期限由双方议定。租期未满，不得要求承租人搬迁，租期届满在同等条件下原承租人有优先承租权。
第十六条 承租人有下列行为之一，房屋所有人有权提前解除租约索取赔偿：
（一）擅自将承租房屋转租、转借，转让或作为资本与他人联营的；
（二）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）擅自改变租约规定的房屋用途，损坏房屋结构的；
（四）无故闲置承租房屋达六个月的。
第十七条 房屋所有人应对出租房屋及时维修、保养，做到不塌、不漏、管道畅通，门窗和各种设施完好。
第十八条 房屋所有人修理出租房屋，可要求承租人暂时迁出，并在修缮工程竣工后，及时通知原承租人搬回。
第十九条 房产管理部门应对作为住宅使用的临街门面房屋，予以调整，使之用于商业经营。门面房屋内的住户，由使用房屋的单位安置。合理安置后原住户拒不迁让，经区、县房地产管理部门批准，可按非住宅租金标准收取房租。
第四章 调 换
第二十条 市、区（县）房屋调换站负责本市、区、县房屋调换的管理工作，并对自行管理房屋单位设置的房屋调换机构实行业务指导和监督检查。
第二十一条 房屋调换应本着有利工作、方便生活、自愿互利、合理用房的原则，采取多种方式进行。
第二十二条 房屋调换应征得房屋所有人同意。在房屋所有权不变的前提下，可以跨单位、跨行业、跨地区调换。
第二十三条 自行管理房屋的单位对通过房屋调换使用所管房屋的外单位住户，在房屋管理维修和租金标准等方面应与本单位住户同等对待。
第二十四条 房屋调换应按规定办理手续。房屋调换后，原租约即行终止，由换入住户与房屋所有人重新签定租约。
第五章 罚 则
第二十五条 违反本办法，由市、区（县）房地产管理部门会同同级物价、税务、公安部门按下列情况分别予以处理。
（一）违反本办法第六条的规定，房屋买卖无效，并对双方当事人各处以相当房屋现值百分之一至二的罚款；
（二）违反本办法第九条、第十三条的规定，没收非法所得，并处以相当非法所得一至二倍的罚款；
（三）违反本办法第十一条的规定，没收全部租金，并对承租人处以相当全部租金的罚款；
（四）违反本办法第十四条的规定，从次月算起，每月处以相当月租金额百分之二十的罚款；累计六个月未交房租，除追回全部欠租外，房屋所有人还有权解除租约，收回房屋；
（五）违反本办法第四条的规定，由税务部门按有关规定处罚；
（六）违反本办法第十六条第一项的规定，没收全部非法所得；
（七）违反本办法第二十四条的规定，调换房屋无效，房屋所有人有权要求迁搬；拒不迁出者，由市、区（县）房地产管理部门会同同级公安部门处理。
第二十六条 房屋买卖、租赁、调换管理工作人员应模范执行本办法，以权谋私，索贿受贿的，由房地产管理部门给予行政或经济处罚；构成犯罪的，提请司法机关依法处理。
第二十七条 房屋交易、租赁、调换发生纠纷，由当事人双方协商解决；协商不能达成协议，可申请房地产管理部门调处或向法院提起诉讼。
第六章 附则
第二十八条 中外合资企业和台湾同胞、港澳同胞、海外侨胞私有房屋的买卖、租赁、调换，按有关规定管理。
第二十九条 本办法由市房地产管理局负责解释。房屋买卖、租赁、调换具体管理办法，由市房地产管理局另行制定。
第三十条 本办法自发布之日起施行。本市以前发布的有关规定与本办法不符的，以本办法为准。
附：武汉市房产市场管理实施细则
第一章 总则
第一条 根据《武汉市房产市场管理试行办法》，结合实际，制定本细则。
第二条 单位、个人交易、租赁、调换本市（包括郊区、县）房管部门直接管理的房产（以下简称直管房）、单位自行管理的房产（以下简称自管房）、私有房产（以下简称私房），均适用本细则。
第三条 武汉市房地产管理局负责制定、完善房产市场管理政策、规章，做好决策、指导、协调、服务工作，开展房产市场调研活动。
区、县房地产管理局（科）负责宣传和组织贯彻、执行房产市场管理政策、规章，办理辖地房产租赁审核手续，调解处理房产交易、租赁、调换纠纷，查处辖地房产交易、租赁、调换违法活动。
第四条 交易、租赁房屋照章纳税，出租房屋使用税务机关统一印制的票据。
第二章 交 易
第五条 武汉市房产交易管理所的主要职责是：
（1）指导区、县房产交易管理分所贯彻房产交易管理政策、规章；
（2）组织全市性的房产交易活动，指导区、县房产交易管理分所开展交易业务；
（3）负责制定业务报表、汇总各项指标数据；
（4）按市、区（县）分工范围办理交易立契审核手续；
（5）查处房产交易违法活动。
区、县房产交易管理分所的主要职责是：
（1）贯彻、执行房产交易管理政策、规章；
（2）搞好辖地房产交易市场管理，组织辖地房产交易活动；
（3）按市、区（县）分工范围，办理辖地房产交易立契审核手续；
（4）查处辖地房产交易违法活动；
（5）开展业务咨询服务。
第六条 单位、个人买卖、交换、赠与房产、交易双方按规定到房产交易管理所办理交易立契审核手续。
交易契约由武汉市房产交易管理所统一印发。
第七条 申请办理房产交易立契审核手续，双方须提供合法证件：
（一）买卖
（1）买方
个人持买卖协议书、本人身份证件，购买新建商品房还持房产开发经营单位的房产移交通知单。
单位持买卖协议书、经办人身份证件、上级单位审批证明，购买自管房、私房，还须持房产所在地区、县人民政府或其指定的管理部门的审批证明。
（2）卖方
个人持买卖协议书、房屋所有权证、本人身份证件。
房产开发经营单位持具备房产开发资格的证件、买卖协议书。
直管房单位持买卖协议书、直管公房出售审批表。
其他单位持买卖协议书、经办人身份证件、上级单位审批证明、房屋所有权证。
（二）交换
个人交换房产、双方持交换协议书、房屋所有权证、本人身份证件。单位交换房产还持其上级单位审批证明。
（三）赠与
赠与方持赠与协议书、房屋所有权证、赠与方身份证件。赠与方系单位，还持其上级单位审批证明。
受赠方持赠与协议书、受赠方身份证明和单位证明。
以上房产建在集体所有土地上，还持房产所在地区、县人民政府或其指定的管理部门审批证明。
第八条 房产交易实行估价员现场勘估制度。
单位、个人交易房产、交易双方应申请房产交易管理所派估价员至现场勘估。
估价员根据《武汉市房产交易估价暂行办法》评定产价或房产现值。
交易双方结合估价员评定的产价协商议定成交价格，同时报房产交易管理所审定。
第九条 购买房产原则上以自用为主，严禁利用房产交易进行非法活动。
第十条 享受国家、单位补贴购买和建造的房产需要出卖，只能卖给原补贴单位和房产所在地区、县房地产管理局（科），经原补贴单位或房产所在地区、县房地产管理局（科）同意，并偿还补贴部分后，也可卖给其他单位、个人。
个人向单位购买的房产需要出卖，原单位有优先购买权。其增值部分，个人只能分得相当于原来所付房款占当时综合造价比例的部分，余下部门交还补贴单位或房产所在地区、县房地产管理局（科），专项储存，经审批后用于住宅建设。
第十一条 非本市城区居民一般不得购买城区房产，因特殊情况确需购买的，报房产所在地区、县房地产管理局（科）批准。
非农村居民购买农村集体所有土地上房产，报房产所在地区、县人民政府或其指定的管理部门批准。
第十二条 单位购买私房，报房产所在地区、县房地产管理局（科）批准，并向市、区（县）房产交易管理所按房产成交价格的百分之十缴纳住宅还建补偿费。
市、区（县）房产交易管理所收取的住宅还建补偿费须专款专用，专项核算，报市房地产管理局审批后，有计划用于住宅的建设。
第十三条 申请出卖共有房产的自有份额或租赁期限未满的房产，提前三个月书面通知共有人或承租人，在同等条件下，共有人或承租人有优先购买权。
共有人或承租人对优先购买权不明确表态，或一个月内对房产交易管理所的征求意见单未予回函，则以放弃优先购买权论。
共有人和承租人就优先购买权发生争议，房产不可分割时共有人优先购买权，其它的由房产所在地区、县房地产管理局（科）依照实际情况处理。
第十四条 申请办理房产交易立契审核手续，须按下列规定缴纳审核手续费：
（一）买卖房产开发经营单位的新建商品房、单位售给职工的自管房、直管房单位售给个人的旧公房，按成交价格的百分之零点二缴纳；
（二）买卖其它房产，按成交价格的百分之二缴纳。成交价格超过估价员勘估价格的，按有关规定增缴超标费；
（三）交换房产，按双方房产现值总和的百分之零点五缴纳；
以上费用，交易双方各承担一半。
（四）赠与房产，受赠人按房产现值的百分之一缴纳。
第三章 租 赁
第十五条 租赁房屋，双方须签订由市房地产管理局统一印制的租约。
第十六条 自管房单位出租非住宅，私房业主出租住宅和非住宅，租赁双方到房屋所在地区、县房地产管理局（科）办理租约审核手续。
住宅租赁，每三年审核一次，不足三年的按实际租期审核；
非住宅租赁，每年审核一次，不足一年的按实际租期审核。
第十七条 申请办理租约审核手续，双方须提供合法证件：
（一）本市单位承租私房，须提供房屋所在地区、县人民政府或其指定管理部门的审批证明；个人承租私房须提供本人身份证件。
（二）外地来汉单位，个人承租住宅，须提供房屋所在地区、县人民政府或其指定的管理部门的审批证明、原所在地公安机关和本市公安机关签署的证件；承租非住宅，还须提供原所在地区、县工商行政管理机关证明。
第十八条 出租人需要收回私有住宅自用，在租期届满前六个月通知承租人。承租人另找房屋搬迁，承租人所在单位应予以协助。承租人确实找不到房屋的可与出租人协商延期使用。承租人延期使用一年后仍未迁出的，租金可适当上浮。上浮幅度在租赁双方议定的基础上，由房屋所在地区、县房地产管理局（科）评定。
第十九条 出租人因居住困难需要收回租给企、事业单位的非住宅，在租期届满前六个月通知承租单位。承租单位迁移确有困难的，可协商以适当房屋安置出租人居住。
第二十条 承租人按月缴纳租金，不得拒付或拖欠。
出租人不得任意抬高或变相抬高租金。
出租人无理拒收租金，承租人将租金专户储存并书面通知出租人，同时抄报房屋所在地区、县房地产管理局（科）备案。
第二十一条 实行租赁承包的单位，应在承包合同书中注明承包者是否有权出租单位自管房。凡涉及到房屋租赁的承包合同书，须报房屋所在地区、县房地产管理局（科）备查。
第二十二条 承租人因下列原因书面申请更改户名的，出租人应予以支持。
（一）单位因机构拆并需继续租用的；
（二）单位因经营转向更换厂（店）名称的；
（三）承租人死亡或外迁，与承租人同户籍且同住两年以上的亲属需继续租住的。
第二十三条 出租人修建出租房屋，确需承租人迁出过渡，事先与承租人签定协议书；房屋竣工后，须保证原承租人及时迁回。
承租人不得以修建房屋为名强撵承租人搬迁。
承租人也不得以无理要求阻挡出租人修建房屋。
第二十四条 申请办理房屋租赁审核手续，按下列规定缴纳审核手续费：
（一）住宅租赁，审核手续费为月租金额的百分之四；
（二）非住宅租赁，审核手续费为年租金额的百分之四，不足一年的为实际租期租金总额的百分之四。
以上费用，租赁双方各承担一半。
第四章 调 换
第二十五条 武汉市房屋调换站的主要职责是：
（一）开展房屋调换调研活动，指导区、县房屋调换管理工作；
（二）协调区、县房屋调换工作；
（三）审核、协助办理跨省、市住宅和非住宅调换手续；
（四）组织大型的房屋调换活动；
（五）为大型厂矿企业提供调换业务咨询服务。
区、县房屋调换站的主要职责是：
（一）组织房屋调换方案；
（二）办理住宅和非住宅调换手续；
（三）协助、督促辖地自管房单位开展房屋调换工作；
（四）开展房屋调换业务咨询服务；
（五）配合有关部门查处房屋调换违法活动。
第二十六条 单位、个人调换房屋须办理房屋调换手续。直管房与直管房的调换手续由房屋所在地区、县房屋调换站办理（市公房管理处所管辖房屋的调换手续由市公房管理处房屋调换站办理）；自管房与自管房的调换手续由自管房单位分别办理，也可委托房屋所在地区、县房屋调换站办理；直管房与自管房的调换手续，在房屋辖地房管所和其自管房单位分别审查签署意见后，由房屋所在地区、县房屋调换站办理。
第二十七条 办理房屋调换手续，须提供合法证件：
个人持申请报告、租约、原房管所（自管房单位）审查证明，户口和住户单位证明。
单位持申请报告、调换协议书、租约、原房管所（自管房单位）审查证明。
第二十八条 单位、个人申请调换房屋，辖地房管所或自管房单位签署意见前，要认真审查，有下列情况之一者，不得同意调换。
（一）损坏房屋及其附属设施未按规定赔偿；
（二）未按规定缴足房屋租金；
（三）私自转让、转借、转租房屋；
（四）其它违反房屋管理政策、规章的。
第二十九条 委托房屋调换站调换房屋，须与房屋调换站签订委托协议书。委托协议书有效期一年。
第三十条 适宜做非住宅的临街住宅可由房屋所在地区、县房屋调换站逐步调整为非住宅。原住户由申请用房单位提供房屋安置。原住户在合理安置后拒不迁让的，报房屋所在地区、县房地产管理局（科）批准后，出租人可按非住宅租金标准收取租金。
第三十一条 直管公房住户以公房使用权与私房业主的私房所有权进行交易、调换，双方应按规定办理房屋调换手续和交易立契审核手续。同时由公房住户按每平方米（建筑面积）三十元向房屋所在地区、县房屋调换站缴纳住宅还建补偿费。住宅还建补偿费须专款专用，专项核算，报市房地产管理局审批后，有计划用于住宅建设。
第三十二条 单位申请对其租住直管房的职工住户实行住宅调整分配，调换手续由单位出面办理。
单位对租住直管房的住户实行调整，不得增加居住困难户、不便户。
第三十三条 单位、个人调换房屋，搬家时不得拆卸或损坏房屋原有设施，拆卸自搭暗楼，自建厨房、厕所或其它建筑设施，有协议书的按协议书办理，没有协议书的事先征得出租人同意。
第三十四条 办理房屋调换手续后，任何一方不得悔约。
第五章 其 它
第三十五条 市区（县）房产市场（经营场所）是市、区（县）人民政府为方便群众进行房产交易、租赁、调换房产设立的集中固定场所，是房管部门观察市场动态、掌握市场行情、开展房产经营、从事改革、探索的窗口。
单位、个人进场成交房产，由市、区（县）房产市场（经营场所）估价员至现场勘估、审定成交价格，并代为办理交易立契审核手续。
第三十六条 房产交易、租赁、调换管理和经营部门聘请信息员，须先对其进行资格审查，然后发证。并报市、区（县）房地产管理局（科）备查。
第三十七条 购买房产作奖品摇奖，举办单位按规定办理交易立契审核手续后，方能将房产奖给中奖者。
中奖者比照房产赠与到房产交易管理所办理交易立契审核手续、到房产所在地区、县房地产管理局（科）领取房屋所有权证后，享有占有、交易、租赁、调换等权利。
第三十八条 单位、个人对房产进行拍卖和租赁招标须委托市房地产管理局指定的房产市场（经营场所）办理。其他任何单位和个人不得擅自组织房产拍卖和租赁招标活动。
第六章 处 罚
第三十九条 违反本细则有关条款，按下列规定处罚：
（一）违反第四条规定，税务部门按有关规定处罚；
（二）违反第六条规定，交易无效。依法可以进行交易的，除重新补办手续外，还要由房产交易管理所对双方当事人各处以相当房产现值百分之一至二的罚款；
（三）违反第七条、第八条、第十一条规定，房产交易管理所有权拒办交易立契审核手续；
（四）违反第九条规定，房产交易管理所配合物价、审计等有关部门查处；
（五）违反第十条、第二十条第二款规定，房屋所在地区、县房地产管理局（科）没收非法所得，并处以相当非法所得一至二倍的罚款；
（六）违反第十五条、第十六条规定属非法租赁。房屋所在地区、县房地产管理局（科）没收出租人的全部租金，并对承租人处以相当全部租金的罚款；
（七）违反第二十条规定，从欠租的次月算起，由房屋所在地区、县房地产管理局（科）对承租人每月处以相当月租金百分之二十滞纳金的处罚。累计六个月未交租金，除追回全部欠租和滞纳金外，出租人有权解除租约，收回房屋；
（八）违反第二十三条第三款规定造成房屋倒塌，承租人承担法律责任；
（九）违反第二十六条规定，房屋调换无效，出租人有权收回房屋或由房屋所在地区、县房屋调换站补办调换手续，并对双方各处以三十元至五十元的罚款；
（十）违反第三十三条规定，出租人有权要求赔偿损失；
（十一）违反第三十四条规定，悔约一方承担另一方的经济损失，同时房屋所在地区、县房屋调换站对悔约一方处以五十元至一百元的罚款；
（十二）违反第三十八条规定，买卖、租赁无效。房屋所在地区、县房地产管理局（科）没收其全部或部分所得。
第四十条 房产市场管理工作人员认真履行职责，严格守法。如发现以权谋私、索贿受贿的由其单位给予行政处理或经济处罚。构成犯罪的，申请人民法院依法处理。
第四十一条 单位、个人因房屋交易、租赁发生纠纷，由双方协商解决，协商不能达成协议，申请房屋所在地区、县房地产管理局（科）调解处理或向人民法院提出诉讼。
第七章 附则
第四十二条 本细则由武汉市房地产管理局负责解释。
第四十三条 本细则自发布之日起施行。
